Quel régime fiscal pour choisir votre SCI?

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La société civile immobilière (SCI) est une forme de société dont la mission est d’acquérir, de conserver et de louer des biens immobiliers. La création d’une SCI offre assez de flexibilité quant au choix d’un régime fiscal adapté à votre projet. Les deux options disponibles sont l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), toutes deux présentant des différences financières considérables. Cet article fait la lumière sur la politique fiscale la plus avantageuse pour votre projet.

Le choix du régime fiscal de votre SCI

En principe, la SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes. Les résultats de ces dernières sont par défaut imposés à l’impôt sur le revenu (IR). L’imposition est alors réalisée en fonction des droits ou parts appartenant à chacun des associés. Ceci, pour la totalité du résultat obtenu. Cependant, la souscription de ce régime d’imposition est facultative.

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En effet, les associés d’une société civile immobilière peuvent, s’ils le souhaitent, opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). Celui-ci peut être souscrit aussi bien avant qu’après la création de la SCI. L’IS est une politique exceptionnelle qui intervient lorsque la SCI s’entremet dans l’exercice d’une activité commerciale à l’instar de la location meublée par exemple. Il est en outre irrévocable. Autrement dit, il est impossible de passer de l’IS à l’IR.

Aussi, il faut préciser que la soumission des résultats à l’impôt sur les sociétés pendant la vie de la SCI engendre les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise en règle. Dans ce cas de figure, le résultat non encore imposé, les plus-values latentes (réalisées sur les éléments de l’actif immobilisé) et les bénéfices en sursis sont, en principe, imposés immédiatement.

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Les différences notables entre l’IR et l’IS

L’imposition des revenus issus de la location des biens immobiliers change radicalement selon que l’on choisisse le régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou celui de l’impôt sur les sociétés. Dans une SCI liée à l’IR, la quote-part de chacun des associés est imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, même lorsque le résultat n’est pas encore appréhendé. Celui-ci se voit également imposer à hauteur de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cette politique fiscale est, en règle générale, mise en œuvre dès lors que les revenus bruts fonciers dépassent 15 000 € au titre de l’année d’imposition. Son avantage est qu’elle permet à la SCI de soustraire des loyers, le montant des charges réelles. Dans l’hypothèse où les revenus bruts n’excèdent pas 15 000 €, c’est le régime du microfoncier qui entre en jeu, sous certaines conditions. En l’occurrence, un abattement forfaitaire de 30 % représentant les charges réelles est alors appliqué.

Par contre, lorsque la société est soumise à l’IS, son résultat est imposé à hauteur de 28 % (25 % à partir de 2022) pour un plafond de bénéfices de 500 000 € (15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfices imposables). Les associés, lorsqu’ils perçoivent des dividendes, doivent par contre soumettre ceux-ci au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou solliciter l’imposition dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au barème progressif de l’IR (à la suite d’un abattement de 40 %).

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