Quelle est la marge d’un promoteur immobilier ?

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Qu’ est-ce que le développement immobilier ?

La profession de promoteur immobilier est similaire à celle du chef d’orchestre. Elle implique la collecte et la supervision d’un large éventail de compétences complexes et complémentaires : capacités administratives, juridiques, techniques, commerciales et humaines. Il s’agit de trouver un terrain, de l’acquérir, d’obtenir un permis de construire de la mairie et de construire un bâtiment sur cette parcelle en revenant toutes les parcelles. Quel est le principe de levier qui permet aux promoteurs immobiliers de trouver un équilibre financier ?

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Ces différentes étapes doivent être systématiquement conformes à de nombreuses règles : les règles d’urbanisme pour les permis de construire (plan local d’urbanisme, etc.), les règles techniques de construction (règlement RT 2012, assurance non-vie, etc.) ou les règles légales de vente soi-disant « sur le plan » : vente dans le futur état d’achèvement (VEPA).

Pour le promoteur, la possibilité de vendre son programme dans la VEFA nécessite une banque dotée d’une garantie financière pour l’achèvement des travaux (GFA). Cette garantie garantit à l’acheteur la livraison du bâtiment même en cas de faute du promoteur.

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Pour réaliser un projet et le rendre rentable économiquement, le constructeur devra vendre tous les appartements ou bureaux plus chers que le projet leur coûtera en matériel, main-d’œuvre et financement. Dans un contexte de concurrence accrue, l’équilibre trop ingénieux est délicat.

Prenons un exemple concret : le client construit un bâtiment dont la vente prévue est de 10 millions d’euros sans taxes (hors taxes). Afin d’obtenir une marge de 8 % du chiffre HT, soit 800 000 EUR hors TVA, le le coût du projet ne dépasse pas 9,2 millions d’euros, hors TVA.

Ce prix de revient comprend le budget pour l’achat de terrains, d’études, de travaux, ainsi que des frais techniques et financiers.

Levier : Un solde financier complexe

En moyenne, le budget global pour le développement immobilier au moment du début des travaux est divisé en 4 points principaux :

  • Fonds propres requis par la Banque : entre 10 % et 12%
  • Prêts consentis par la Banque : entre 25 et 40%
  • Réservations de l’acheteur par vente selon les plans : entre 30 et 50%
  • La marge prédite de l’opération : entre 7 et 12%.

Par la suite, la vente des derniers lots permet l’achèvement des travaux, le remboursement des fonds et Retrait de la marge prévisionnelle.

Par conséquent, un promoteur réalisant un projet d’un chiffre d’affaires de 10 millions d’euros hors TVA devra faire avancer 1 million d’euros. Il est complété par des appartements pré-marketing sur le calendrier pour les particuliers (VEFA), parfois jusqu’à 50% des ventes. Ces ventes augmentent l’enveloppe financière à la disposition de l’organisateur et rassure les banques dans l’obtention du prêt. En fait, ils auront besoin de jusqu’à 50 % de pré-commercialisation du projet pour préserver le risque final du projet.

Ce pré-marketing garantit un flux de trésorerie qui limite le risque de défaillance financière et le risque de retard de travail pour les acheteurs.

Devant les banques, au moment de la demande de prêt et de GFA, un promoteur peut présenter un projet qui a déjà été soutenu par une majorité , mais aussi un programme qui a prouvé son succès commercial.

Si le projet est rentable, les banques sont prêtes à investir dans un projet sécurisé triple : le développeur prend une part du risque de ses propres fonds, montre sa capacité à vendre, et offre enfin des actifs de garantie constitués du pays, puis du construit. En retour, le promoteur bénéficie d’un effet de levier significatif : en investissant 1 million d’euros, le promoteur réalisera un projet de 10 millions d’euros et bénéficiera d’une marge de 800 000 euros, soit une moyenne de deux à trois ans.

Double levier

Sur le papier, tout est millimètres. Toutefois, la hausse des normes ces dernières années (y compris la crise de 2008) a entraîné une prolongation des délais : recours aux permis de construire, Retards de marketing et retour sur investissement déclassé.

En cas d’expansion du projet, non seulement la banque continuera à subir des intérêts, mais augmentera également le coût du financement, mais les capitaux propres seront garantis sur un seul chantier de construction. En fait, afin de sécuriser le projet, les banques attendent la livraison du projet pour permettre au promoteur de retirer sa marge et ses capitaux propres. En outre, depuis la crise et les accords de Bâle III, les banquiers ont souvent exigé de 2 à 3 points de capital supplémentaires aux promoteurs.

Ici, le crowdfunding immobilier peut prendre un second souffle. Le défenseur est examiné par notre comité des engagements, qui vérifie ce qui suit :

  • La capacité humaine et sociale du promoteur : sa société mère, ses dirigeants, Opérations de suivi, etc.
  • capacité du défenseur à construire
  • Un prix de vente contrôlé en accord avec les attentes du marché
  • La cohérence de l’équation financière globale de l’opération

Une fois approuvé, le promoteur offrira des obligations aux personnes payées entre 7 % et 10 % net* des frais avant impôts. Elle finance ou rembourse de 50 à 60 % des fonds propres du projet. Dans notre exemple, cela se situe entre 500 000 et 600 000 euros. L’ organisateur offre aux investisseurs la possibilité d’un investissement à court terme dans Stein avec un billet d’entrée de seulement 2.000 euros .

En conséquence, le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs d’obtenir des flux de trésorerie plus flexibles, en particulier pour leurs besoins de fonds ou de nouveaux projets en mobilisant leur rendre les fonds propres plus facilement disponibles . Malgré les intérêts versés aux investisseurs qui ont infligé une amende à la marge finale lors du remboursement de leurs coupons, il reste nettement plus élevé que l’investissement initial en capital.

Exemple  :

  • Dans le cas d’un financement conventionnel, le promoteur dégagera une marge de 800 000 euros ou un effet de levier de 0,8 pour 1 million d’euros de capitaux propres.
  • Avec le crowdfunding, le promoteur générera une marge comprise entre 650 000 et 700 000€ pour 500 000 euros de fonds propres (le reste sera fourni en obligations souscrites par les investisseurs), ce qui équivaut à un effet de levier de 1,35€.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter au 0972 390 111 (appel gratuit) ou consultez notre FAQ.

Les accords de Bâle III sont des accords de réglementation bancaire signés dans la ville de Bâle (Suisse) par une vingtaine de pays, dont plusieurs pays européens, les États-Unis et le Japon, et d’autres membres du G20.

Il s’agit d’obligations à taux fixe non convertibles (ONC). Une CN est un titre de créance qui ne peut être converti en mesures. Par conséquent, une personne qui a souscrit à un engagement émis par le promoteur n’est pas un actionnaire. Il ne peut le devenir et n’entre pas dans le capital du promoteur. Un ONC ne permet le cofinancement d’un processus de développement immobilier que depuis le début des travaux et le remboursement à la livraison.

Les investisseurs reprennent leur capital et leurs revenus qui ne sont associés qu’à la fin du projet. Il n’y a donc pas de coupons annuels.

* Facteurs de risque : Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant d’investir. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques connus : le risque de perte totale ou partielle de capital investi, le risque d’illiquidité et le risque opérationnel du projet, qui peut conduire à une rentabilité inférieure aux prévisions. Koregraf, spécialiste du crowdfunding immobilier, est inscrit comme conseiller en investissement participatif au Registre Unifié des Intermédiaires d’Assurance, Bancaire et Financier (ORIAS) sous le numéro 15006930.

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